Què he de saber dels Habitatges?

1. Tipus d'habitatges

Abans d'establir un tipus d'habitatge repetim la seva definició.

Per definir el tipus d'habitatge hem de ser pràctics i ens basarem en l'aspecte principal, les persones.

Així podem dir que els tipus d'habitatge són: els habitatges unifamiliars i els plurifamiliars.

Dintre dels habitatges unifamiliars podem tenir; habitatges aïllats, aparellats i adossats, per altra banda els habitatges plurifamiliars es divideixen en; pisos, apartaments, estudi, àtic, dúplex, baixos amb jardí. A continuació podeu mirar un esquema fet amb coggle.it.

Font: Esquema per Eloy Muñoz

2. L'emplaçament i la orientació

L'emplaçament.

És important el lloc, ja que determinarà la forma exterior del nostre habitatge i també seran determinants els serveis que ens marcaran la diferència en el preu.

Per entendre millor això penseu en una casa a la muntanya i en una altra a la ciutat.

Als projectes d'edificació, el primer plànol que s'entrega és un plànol d'emplaçament o de situació que està dibuixat en planta i acostuma a tenir una escala entre 1:20000 a 1:50000.

Què vol dir orientació?

És important tenir-la en compte sobretot quan anem a comprar un habitatge, això no ho podem modificar i ens pot suposar un estalvi energètic superior al 70% en consum de la climatització del nostre habitatge.

Per orientar-nos fem servir els punts cardinals que són un sistema cartesià de referència.

L'element que utilitzem per orientar-nos és la brúixola, un invent xinès per navegar que utilitza una agulla imantada que ens indica sempre el nord magnètic de La Terra.

Quina és l’orientació ideal?

Si pensem en el consum energètic, en l’aprofitament de la radiació solar i en el benestar interior de l’habitatge, ens cal conèixer el moviment aparent del Sol que descriu un arc sobre el nostre habitatge.

El Sol, surt per l’est i es posa per l’oest, encara que depèn de l’hemisferi i de l’estació de l’any.

Hemisferi Nord (que és el nostre cas)

A l’hivern els dies són més curts i l’arc que descriu el Sol és més petit, està més a prop del sud. A l’hivern el Sol surt pel sud-est i es posa pel sud-oest. El nord no rep rajos solars directes, ja que està molt inclinat.

A la primavera el Sol surt per l’est i s posa per l’oest. A mesura que avancen els dies el nord rebrà més radiació solar, sobretot a primeres hores del matí i amb els últims rajos de Sol de la tarda.

A l’estiu els dies s’allarguen i l’arc que descriu el Sol és més llarg i vertical. El Sol surt per nord-est i es posa pel nord-oest. Els rajos que rebem del Sol són més verticals, a primera hora del matí i a última de la tarda.

La tardor és similar a la primavera. El Sol surt per l’est i es posa per l’oest. El nord deixa de rebre radiació solar directa, els dies s’escurcen i l’orientació sud torna a ser la que rep la majoria de radiació.

3. La distribució interior

Les imatges mostren la relació que hi ha entre orientació i la millor distribució de les habitacions.

Segons les funcions que desenvolupen podem establir els següents espais a l’habitatge:

* Espai de feina i instal·lacions: cuina, rebost, lavabo, cambra de bany. Aquesta zona s’utilitza per cuinar, planxar, rentar, netejar.

* Espai de descans i aïllament: el seu ús és el descans i cal aïllar-la del soroll de la mateixa llar i del carrer.

* Espai per conviure: estudi, sala d’estar. El soroll i el moviment són característics d'aquests espais. 

* Espai de pas i distribució: rebedor, passadís, porxo. Per aquí accedim a diferents llocs i aquests han de ser els més reduïts en superfície que puguem, ja que no hi vivim però sí que ho paguem en el preu de l’habitatge.

Com a distribució més habitual podem trobar-nos la cuina al costat del menjador i la sala d’estar. Els dormitoris quedarien més apartats i amb accés directe a la cambra de bany.

Cèdula d'habitabilitat.
Ens certifica legalment si l'habitatge es pot viure amb unes condicions mínimes. Incideix sobre la distribució d'espais ja que exigeix un mínim en les superfícies de les habitacions.

Ampliació d'informació.

Distribució mínima. L'habitatge mínim.

L'habitatge mínim és una proposta que van fer una sèrie d'arquitectes per donar resposta a la falta d'habitatge accessible de forma universal. També és una reflexió sobre què necessitem per viure de manera còmoda i saludable. Us invito a llegir i discutir aquestes qüestions i altres que surtin a la classe.

4. L'habitatge sostenible

Habitatge sostenible.

És l’anomenada edificació verda que es basa en la minimització dels recursos energètics que consumeix un habitatge al llarg de la seva vida útil.

Intenten disminuir l’impacte ambiental de l’habitatge sobre el medi ambient.

Característiques.

• La consideració de les condicions climàtiques, la hidrografia i els ecosistemes de l'entorn en què es construeixen els edificis, per obtenir el màxim rendiment amb el menor impacte.
•   Utilització de l’energia solar de forma passiva i cobrir la demanda energètica de l’edifici amb energies renovables.
• Ús de materials de construcció tenint en compte el seu cicle de vida.
• Utilització eficient l'aigua, aprofitant l'aigua de pluja, reutilització de l'aigua i el reciclatge de les aigües grises.
• Reducció dels residus, la contaminació i la degradació del medi ambient.

Aspectes que fan més sostenible el meu habitatge.

1- Orientació.  És important per aprofitar la llum i escalfor del Sol gratis a l’hora de distribuir les diferents cambres de l’habitatge. 2- Energies renovables i estalvi energètic.  Utilitzant col·lectors solars per escalfar l’aigua sanitària i l’interior amb un terra radiant. També es pot utilitzar bombes de calor geotèrmiques que ajudaran a produir aigua calenta i condicionar l’habitatge a l’estiu. 3- Tractament d’aigües.  L’aigua de la pluja, recollida de la teulada, s’emmagatzema en un dipòsit per després utilitzar-la pel reg, rentadora, cisterna del vàter o rentat del cotxe. L’aprofitament de les aigües grises filtrades, de dutxa i lavabo, s’emmagatzemen en altre dipòsit per ser utilitzades a la cisterna del vàter. Les aigües negres, cuina i vàter, es depuren biològicament per ser utilitzades pel rec. 4- Calefacció.  Es pot substituir el combustible fòssil per biomassa. 5- Electricitat.  Podem obtenir-la a través de panells fotovoltaics que ens transformen l’energia solar en energia elèctrica. Hem de disposar d’un sistema d’acumulació per garantir el subministrament durant tot l’any.

Ampliació d'informació.

Consells per tenir un habitatge sostenible. Ajuntament de Barcelona.

Adquirir un habitatge sostenible.

Com fer sostenible casa nostra.

5. Accés a l'habitatge: compra i lloguer

Primer de tot hem de buscar l’habitatge que ens va millor per les nostres possibilitats econòmiques i fer una aproximació al que hauríem de pagar al mes. 

Segurament que haurem de contractar una hipoteca amb el banc, ja que no disposem de tants diners líquids, així que estaria bé saber què és el que podem pagar per un habitatge al mes sense tenir problemes.  Per això hi ha simuladors d’hipoteques.  Guia jove d’Hipoteques.  Simulador d’Hipoteca.

5.1. Vull comprar un habitatge, per on he de començar?

A continuació es donen uns consells a tenir a l’hora d’adquirir un habitatge, sigui usat o de nova construcció.

Habitatge usat.

* Cal comprovar la titularitat real al Registre de la Propietat demanant una Nota Simple, per saber si té deutes (hipoteca pendent o embargat).

* Demanar l’últim rebut de l'IBI (impost de béns i immobles) per saber si està al corrent.

* Demanar a l’Ajuntament la qualificació urbanística per saber si l’habitatge està afectat en algun pla urbanístic de l’Ajuntament.

* Demanar al president de la comunitat si el propietari està al corrent de les quotes, si es preveu alguna obra, així com la quota mensual.

* Mirar que l’habitatge no estigui ocupat o tingui un contracte de lloguer.

Habitatge en construcció

* Cal verificar les llicències administratives dels habitatges en construcció són vigents, consultar el projecte tècnic i tenir en compte les dates de finalització i lliurament de l'habitatge.

* Cal tenir en compte la superfície útil interior.

* Revisar els plànols i la memòria de qualitats.

* Cal comprovar que la publicitat coincideix amb la realitat.

Acudir a un professional que estigui adherit al sistema arbitral de consum podrà resoldre de forma ràpida i gratuïta, les diferències sorgides entre client i empresa.

Opció de compra

És un dret que ens permet disposar d’un temps per decidir si comprem o no perquè volem mirar i comparar altres habitatges similars.

Contracte previ o Arres

Quan s’arriba a un acord se signa un contracte previ i es paga a compte una quantitat de la venda. En aquest contracte s’ha d’indicar: objecte que es transmet, preu, forma de pagament i condicions en cas de tornar enrere.

Signatura del contracte de compravenda i escriptura pública

És un document legal de la venda on s’inclou: les parts, la descripció de l’habitatge, els annexos amb garatge, trasters, etc., la superfície útil, les zones comunitàries i els estatuts de la comunitat.

També inclou els impostos a pagar.

El comprador tria el notari que farà l’escriptura de la compravenda.

Quan se signa l’escriptura pública davant de notari ja sou els nous propietaris. L’escriptura recull les dades del comprador, venedor, estat físic i legal de l’habitatge, el seu valor, la forma de pagament i les obligacions fiscals.

Registre de la propietat

Es fa a la localitat on està situat l’habitatge i caldrà presentar; justificant del pagament de l’impost sobre transmissions (habitatge antic) i l’IVA (habitatge nou).

Inscriure’l al registre no és obligatori però sí que dóna seguretat de ser el nou propietari legal.

5.2. Vull llogar un habitatge, què he de fer?

De tots aquests cal explicar el significat de la cèdula d’habitabilitat, el certificat d’eficiència energètica, la renda, la durada i la fiança.

Cèdula d’habitabilitat: és el document legal que ens certifica que aquell habitatge és apte perquè visquin persones. Aquest tràmit l’ha de fer un arquitecte i l’han d’incloure al contracte de lloguer.

Certificat d’eficiència energètica: és obligat des de l’1 de juny de 2013. Consisteix a verificar que l’habitatge té una determinada qualificació energètica. Aquest tràmit l’ha de fer un arquitecte i l’han d’incloure al contracte de lloguer.

La renda: és el que s’ha de pagar pel lloguer, es pot incrementar segons l’IPC cada any.

La durada: si ho lloga una persona física, el lloguer tindrà una durada mínima de cinc anys. Quan acaba aquest termini s’ha de comunicar amb quatre mesos d’antelació, en el cas del propietari, o dos mesos per part del llogater que el contracte es prorroga per terminis anuals fins a tres anys més, malgrat que se li comuniqui amb un mes d’antelació la no renovació del contracte.

La Cèdula d'habitabilitat

Ens certifica l’habitabilitat de la casa.

1.    Dependències mínimes que ha de tenir qualsevol habitatge.

Un habitatge per poder ser habitat ha de tenir les habitacions següents:

• Una cuina-saló-menjador: amb les zones diferenciades.
• Dormitori principal o únic; espai per un llit de matrimoni, còmoda i un armari.
• Un bany complet:  vàter, rentamans, bidet i dutxa o banyera.

Amb aquests tres espais tindríem l’habitatge més reduït possible.

Encara que també es podria tenir una variant del tipus apartament, que seria igual que l’anterior però unint el dormitori principal a la cuina-saló-menjador. Així ens quedarien només dos espais:

• Una cuina-saló-menjador-dormitori principal: que seria un únic espai diferenciant cada zona.
• Un bany complet amb vàter, rentamans, bidet i dutxa o banyera.

2.    Superfícies o dimensions mínimes

Els espais que componen l’habitatge han de tenir unes dimensions mínimes per poder inscriure’s dintre d’unes determinades figures geomètriques o arribar a tenir unes superfícies determinades.

1. Rebedor: Més ample que el passadís, d'1,20 a 1,50 m mín.
2. Passadís: Amplada superior a 0,90 m.
3. Saló: La seva forma ha de permetre distribuir un sofà i un moble per la tele, pot ser un rectangle de 3 × 2,5 m i una superfície mínima d’uns 12 m².
4. Menjador: Ha de poder encabir una taula de 2,5 m de diàmetre per poder menjar o un rectangle que estigui inscrit. La superfície mínima ha de ser de 10 m².
5. Saló-Menjador: Els dos espais anteriors poden unir-se en una habitació anomenada saló-menjador on tindrem les dues figures del rectangle de 3 × 2,5 m i el cercle de diàmetre 2,5 m, en aquest cas l’habitació tindrà una superfície de 15 m².
6. Cuina: La superfície mínima serà de 5 m². Ha de ser possible la preparació de menjars, apartat de neteja i la seva conservació:

• Aigüera: amb desguàs sifònic. Pressa d’aigua freda i calenta.
• Taulell:  a gas, elèctric o vitroceràmica.
• Forn: a gas o elèctric.
• Extractor de fums: per al taulell.
• Connexió per la rentadora: encara que també es podria instal·lar a altres recintes de l’habitatge.

7. Saló-Menjador- Cuina: La cuina pot unir-se al Saló-menjador, llavors tindrà una superfície  mínima de 18 m².
8. Dormitori Principal: El rectangle podria ser de 2,40 × 2,60 m amb una superfície mínima de 10 a 12 m². Hauria de cabre un moble d’armari, encara que aquest pot venir fet com a un armari encastat.
9. Dormitori simple i dormitori doble: Podem tenir més dormitoris, amb un o dos llits:

·         Dormitori simple: El quadrat és d'1,80 × 1,80 m amb superfície mínima de  6 m².

·         Dormitori doble: El rectangle mínim seria de 2,40 × 2,20 m o d'1,80 × 4,40 m si és més allargada i una superfície mínima de 8 m².

10.  Bany principal: Format per:

      1.    Vàter: de porcellana vitrificada, amb sistema de descàrrega. Amb un sifó en el desguàs per evitar l’entrada d’olors.

      2.    Bidet: de porcellana vitrificada de fàcil neteja, amb presses d’aigua sanitària calenta i freda. Amb un sifó.

      3.    Rentamans: El lavabo amb aigua calenta sanitària i freda. Amb un sifó.

      4.    Dutxa o banyera: amb aigua calenta sanitària i freda. Amb un sifó.

11.  Lavabo o segon bany: si es tenen tres o més habitacions, és més reduït. Ha d’incloure: vàter, rentamans i dutxa.

6. Documentació administrativa

Per fer una modificació en un habitatge cal demanar un permís d’obres a l’Ajuntament i també és molt aconsellable contactar amb un arquitecte tècnic que ens pugui assessorar i avaluar el que volem reformar.

El document principal per fer una reforma és el permís d’obres. Hi ha de dos tipus; obra menor i obra major, que estan regulats per cada ajuntament amb una ordenança municipal.

Permís d’obra major - són treballs complexos i un Projecte d’obra, com per exemple grans rehabilitacions d’edificis, modificacions de façana, construcció d’una nova planta, construcció d’una piscina, instal·lació d’ascensors exteriors, canvi d’ús de local a habitatge. Aquest permís l’ha de tramitar un arquitecte presentant un Projecte visat pel col·legi d’Arquitectes i posteriorment tramitar el permís d’obra a l’Ajuntament. Pot trigar aprox. entre 20 i 30 dies, després es paguen les taxes i l’Ajuntament revisa la documentació i resol pel procediment general en dos mesos.

Permís d’obra menor -  són obres senzilles i econòmiques. Hi ha de tres tipus.

• Tipus I: modificació parcial de l’estructura de l’edifici, reformes de locals, divisió de locals en planta baixa, instal·lació d’ascensors a l’interior, etc. En aquest tipus els és aplicable el règim de Comunicació diferida. Aquest permís el tramita un tècnic que demanarà el permís. Durada entre 20 i 30 dies, després es paguen les taxes i l’Ajuntament el revisa i dóna contestació en un mes.
• Tipus II: afecten puntualment a l’estructura de l’edifici, un canvi de la distribució actual de l’habitatge, local o zona comuna però sense modificar l’estructura de l’edifici i la seva configuració arquitectònica, reparació d’elements de la façana, patis, terrats, instal·lacions de rètols i tendals en locals, etc. Per a aquest tipus de treballs cal fer un Comunicat immediat . Aquest procediment l’ha de tramitar un tècnic i posteriorment es demana el permís d’obra. Durada entre 15 i 30 dies, després es paguen les taxes municipals i la reforma comença en un dia.
• Tipus III: no afecten estructura, distribució o façana. Per exemple: pintar, canviar el terra, instal·lacions, enrajolats, fusteria, etc. en aquest cas només cal comunicar les actuacions sense haver d’aportar cap mena de documentació. Aquest tràmit seria l'Assabentat. Aquest procediment es tramita telemàticament i es pot començar la reforma l'endemà. No cal projecte ni un arquitecte tècnic.

7. Despeses i impostos

Quina podria ser la despesa per llogar o comprar un habitatge?

Agafem les dades oficials i analitzem la gràfica de l’IDESCAT.

Podem extreure de la gràfica que les famílies catalanes el 2018 van tenir una despesa mitja anual de 32.648 € i que la despesa en habitatge va ser de 4.259 €. Llavors, l’habitatge va suposar un 13% de la despesa familiar total.    D’aquest tant per cent en podríem fer ús per nosaltres a l’hora de calcular la despesa la qual podríem assumir en el cas que volguéssim mirar de comprar o llogar un habitatge. Així d’aquesta manera, la nostra despesa tant mensual com anual seria del 13% dels diners que s’ingressen a la nostra família.

De quines despeses parlem?

1- Despeses a càrrec del comprador. (que seríem nosaltres)

• El preu de compra de l'habitatge.
• Despeses de l'escriptura del crèdit hipotecari, si n'hi ha.
• L'IVA, el 10% del cost de l'habitatge si es tracta d'una obra nova, o l'impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, si és un habitatge de segona mà (a Catalunya és del 10%).
• La minuta del notari davant el qual s'atorga l'escriptura pública de compravenda.
• Les despeses de la inscripció en el Registre de la Propietat.
• Si se sol·licita un préstec hipotecari, les despeses d'obertura del préstec.
• Les despeses d'alta i/o canvi del titular dels serveis d'aigua, de llum, de gas, etc.
• L'assegurança, com a mínim, dels riscos que derivin de causes fortuïtes, de força major i de danys a tercers.

Cal prendre especial atenció sobre les despeses que es mantindran en el temps perquè aquestes seran les que han de decidir si podem pagar el pis o no. Aquestes són: hipoteca i assegurança obligatòria de la llar.

2- Despeses que es produeixen del dia a dia.

Les despeses del dia a dia se sumen a les despeses fixes de la hipoteca i de l’assegurança. Dintre d’aquestes i només per viure en un habitatge ens apareixen els impostos que també els hem de tenir en compte a l’hora de saber el que gastarem al mes.

* Despeses dels subministraments. La nostra llar consumeix electricitat (rebut mensual), gas (rebut mensual) i aigua (rebut bimestral).

* Despeses d’impostos.

- IBI, impost de béns i immobles. Es paga a l’Ajuntament i es calcula sobre el valor cadastral que el fixa el Ministeri d’Hisenda. S’acostuma a fraccionar.

- Taxes de transport, escombraries, clavegueram.

- Impost d’actes jurídics documentals. Es paga en adquirir un immoble nou i és sobre l’1% i l'1,5% del valor total.